Понятие купля продажа недвижимого имущества

Рубрики Статьи

Договор продажи недвижимости: понятие, характеристика, элементы

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество — имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса):

  • земельные участки;
  • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);
  • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
  • космические объекты.
  • Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

    Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

    Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются.

    • Стороны договора продажи недвижимости, их обязанности
    • Форма договора продажи недвижимости
    • Договор продажи жилого помещения. Договор продажи предприятия
    • Элементы и содержание договора продажи предприятия
    • Понятие купля продажа недвижимого имущества

      В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).

      Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

      Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

      Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

      Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

      Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

      Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом.

      В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления — казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

      Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в пункте 7 постановления №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные [1] .

      В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ).

      Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

      В соответствии с пунктом 9 постановления No. 8 Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием [2] .

      Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298).

      Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

      Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными. Как известно, всякий гражданско — правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

      Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.

      В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с общими положениями о купле — продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости — незаключенным. Как уже отмечалось, недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли — продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.

      При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре — правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

      Когда предметом договора купли — продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли — продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

      Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.

      Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3] .

      Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

      Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

      Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.

      При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

      Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли — продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого договора купли — продажи. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации [4] .

      Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

      Как следует из действующего гражданского законодательства (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

      Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

      Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

      В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

      В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли — продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

      Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

      Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора. Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

      В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

      Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта. Статьей 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [5] также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

      Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора.

      [1] Вестник ВАС РФ. 1998. No. 10. С. 16.

      [3] СЗ РФ. 1998. No. 31. Ст. 3813.

      [4] Обзора практик разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 №21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N. 1. С. 82-83.

      [5] Собрание законодательства РФ. 1997, №30. — Ст. 3595.

      1. Понятие договора купли-продажи недвижимости.

      Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

      Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров.

      Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается понятие договора купли-продажи недвижимости, которое дается в статье 549 ГК РФ. Договором купли-продажи недвижимости признается договор, по которому продавец (одна сторона) обязуется передать в собственность покупателя (другая сторона) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, в свою очередь покупатель обязуется принять и оплатить передаваемое в собственность недвижимое имущество. Форма договора письменная, несоблюдение формы влечет его недействительность.

      Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли — продажи осуществляется параграфом 7 главы 30 ГК РФ, содержащем специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли — продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли — продажи товаров.

      ДОГОВОРЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ, МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, РЕНТЫ И ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

      Цель изучения: уяснение специфических особенностей договорной реализации недвижимого имущества, в том числе предприятия как имущественного комплекса.

      Изучив данную главу, студент должен:

      знать определения понятий договоров купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК) и продажи предприятия (ст. 559 ГК); что с расширением экономической базы и укреплением правовых основ частной собственности граждан получили новый импульс применения традиционные договоры мены, дарения, а также ренты и пожизненного содержания с иждивением;

      уметь ответить на вопросы, возникающие у риэлторов, в том числе касающиеся нотариального удостоверения договоров и составления передаточных актов; отличить договор мены от договора купли-продажи: «по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой» (п. 1 ст. 567 ГК);

      приобрести навыки удостоверения состава передаваемого предприятия с проведением полной инвентаризации, составлением бухгалтерского баланса и заключением независимого аудитора (ст. 561 ГК); оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

      Вопросы к семинарскому занятию

      1. Договор купли-продажи недвижимости: понятие, форма, существенные условия, содержание.

      2. Оформление прав на земельные участки при продаже находящейся на них недвижимости и продажи жилых помещений.

      3. Договор продажи предприятия как недвижимости (имущественного комплекса).

      4. Понятие, содержание и исполнение договора мены. Бартер: понятие и сфера применения.

      5. Договор дарения: понятие, разновидности, предмет. Пожертвования.

      6. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

      Договоры купли-продажи недвижимости и продажи предприятия

      По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другую недвижимость.

      Закон предъявляет повышенные требования к оформлению данного договора. Во-первых, договор купли-продажи недвижимого имущества, под страхом недействительности, заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, переход права собственности на недвижимость к покупателю в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 8.1, 131, 551 и Законом о регистрации прав.

      С введением в действие данного Закона с 30 января 1998 г. отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи таких объектов недвижимости, как жилые дома и квартиры. Более того, с 1 марта 2013 г. договор продажи жилого дома, квартиры или их части не нуждается и в государственной регистрации. Лишь в некоторых случаях подключение нотариуса к оформлению сделок с недвижимостью является обязательным. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их общей недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

      Ряд особенностей договора связан с землепользованием. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

      В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

      Ряд важных норм, касающихся сделок с земельной недвижимостью, установлен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ.

      С важными особенностями сопряжена и процедура заключения договора. В ней более строго соблюдается обычная формула п. 1 ст. 432 ГК, в силу которой договор считается заключенным лишь в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора и его цене.

      Договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем исчерпывающих данных о недвижимом имуществе или согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого имущества. В частности, в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Правила п. 3 ст. 424 ГК о возможности оплаты имущества по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, к продаже недвижимости не применяются.

      Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство продавца считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта.

      Свои особенности имеет договор продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением. Существенным условием договора продажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Решением проблем купли-продажи жилой недвижимости занимаются многочисленные риэлторские организации и их ассоциации. В число оказываемых ими услуг, в частности, входят оценка недвижимости, составление и правовая экспертиза сделок с недвижимостью, юридическое сопровождение договоров с клиентами и услуги по оформлению сделок.

      Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества.

      Договор купли-продажи недвижимого имущества – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

      Предмет – это вещи, которые перечислены в п.1 ст. 130 ГК РФ.

      В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается незаключенным.

      Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии условия о цене договор считается не заключенным.

      Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

      Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

      Срок определяется сторонами самостоятельно.

      Сторонами в договоре выступают продавец – собственник или обладатель иных вещных прав на недвижимое имущество, покупатель – это физическое или юридическое лицо.

      Покупатель становиться собственником товара:

      3. В момент заключения договора купли-продажи;

      4. В момент исполнения продавцом обязанности передать товар (акт приема-передачи).

      1. Перенести на покупателя право собственности на проданную недвижимость, то есть обязан обратиться в регистрирующий орган;

      2. Передать товар;

      3. Передать товар свободным от прав третьих лиц;

      4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве;

      1. Обратиться в регистрирующий орган для регистрации переход права собственности на проданную недвижимость;

      2. Принять переданный товар по передаточному акту;

      3. Оплатить товар;

      4. В срок, предусмотренный договором, законом, иными правовыми актами или в разумный срок известить продавца о нарушении продавцом условий договора о качестве.

      Договор купли-продажи недвижимости

      Выделение договора купли-продажи недвижимости в особую группу договоров купли-продажи обусловлено спецификой его предмета — недвижимого имущества, имеющего особую экономическую ценность, что и предопределило необходимость в специальном правовом регулировании его продажи.

      Деление вещей на движимые и недвижимые было известно римскому праву, которое к недвижимости относило земельные участки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное пространство над земельным участком. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.

      В то же время различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей были минимальны (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие).

      Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав. Передача недвижимого имущества требовала совершения определенных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

      В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир, некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности.

      Понятие договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

      Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости, содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ.

      В части, не урегулированной нормами § 7 главы 30 ГК РФ, к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости могут применяться общие положения о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами § 1 главы 30 ГК РФ.

      Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ.

      Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения включены в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

      При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законодательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъектам Российской Федерации предоставлены некоторые права в части регламентации отношений, связанных с оборотом земельных участков.

      Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

      При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных законом, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на основании и во исполнение данного Федерального закона.

      Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

      Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

      Договор купли-продажи жилых помещений является формальным договором.

      Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

      Для договора купли-продажи жилых помещений дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указанием их прав.

      Предмет договора купли-продажи недвижимости. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является недвижимое имущество.

      1. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

      Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

      Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

      В судебной практике возникает вопрос, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости. Данный вопрос решается положительно: к предмету договора купли-продажи недвижимости могут относиться и не завершенные строительством объекты, поскольку гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

      2. Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи.

      Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы (например, недра и леса), находящиеся в исключительной собственности государства. В исключительной государственной собственности, например, находятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний (ч. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

      Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации; объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; расположенные под объектами гидротехнических сооружений и др. (ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

      3. ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора.

      В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

      Так, при продаже земельного участка в договоре при описании предмета указываются: местоположение земельного участка (адрес), кадастровый номер, категория земель, целевое назначение, площадь.

      При продаже зданий, сооружений, нежилых помещений необходимо указать местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и т.д.

      Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным.

      4. Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

      При этом продавец не может не передать право на соответствующую часть земельного участка.

      Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на соответствующую часть земельного участка:

      • передается право собственности;
      • либо предоставляется право аренды;
      • либо предоставляется предусмотренное договором продажи недвижимости иное право.

      То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (абз. 2 п. 2 ст. 552 ГК РФ).

      Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю недвижимости.

      Если же недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

      Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

      Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка.

      В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи (ст. 553 ГК РФ). Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т.д.

      Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

      Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190—194, 314).

      Цена договора купли-продажи недвижимости. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

      В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

      Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

      Если цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера (например, указана только цена квадратного метра, одной сотки и т.д., без указания цены за всю недвижимость), то общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (например, путем умножения стоимости одного квадратного метра или сотки на общую площадь квартиры или земельного участка).

      Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены недвижимости, если иное не установлено законодательством.

      Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона.

      Стороны договора купли-продажи недвижимости. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель.

      Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

      Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

      Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

      Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

      Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

      При продаже доли в праве общей долевой собственности необходимо в регистрирующий орган представить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных сособственников о намерении продать долю с указанием условий, на которых он продает ее (см. ст. 250 ГК РФ).

      В качестве продавца могут выступать физические лица, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (продажа имущества в порядке приватизации, п. 1 ст. 217 ГК РФ).

      Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних, недееспособных и граждан, ограниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

      Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобретения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, недееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса (статьи 26, 28, 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

      Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, вправе приобретать недвижимое имущество, если это не противоречит их уставным целям.

      Форма договора купли-продажи недвижимости. К форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются особые требования.

      Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме.

      При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, установленных ст. 434 ГК РФ (составление одного документа в нескольких экземплярах одинаковой юридической силы; обмен документами; совершение стороной, получившей оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора), к договору продажи недвижимости применим только один — составление одного документа, подписанного сторонами.

      Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). В этом еще одна особенность договора.

      Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А если предметом договора являются жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, то кроме государственной регистрации перехода права на недвижимость требуется еще и регистрация договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

      Напомним, в чем состоят отличия сделок, в которых регистрации подлежит только переход права, от сделок, в которых регистрации подлежат и переход права, и сама сделка.

      Во-первых, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в любой сделке по передаче права собственности на недвижимость.

      Сама сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации лишь в случаях, установленных ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      Во-вторых, сделки, в которых регистрируется только переход права, считаются заключенными для сторон с момента их подписания. С этого времени у сторон возникают взаимные права и обязанности (по передаче недвижимости, по оплате и т.д.).

      Однако, как указал Высший Арбитражный Суд РФ, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Только после государственной регистрации перехода права покупатель недвижимости становится ее собственником во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц (вправе распоряжаться недвижимостью).

      Что касается, сделок, подлежащих государственной регистрации, то они считаются заключенными с момента государственной регистрации сделки.

      В-третьих, в сделках, в которых регистрируется только переход права, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания сделки незаключенной или недействительной.

      В отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, установлено иное правило. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации такой сделки влечет ее недействительность как ничтожной (если законом прямо установлено, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки) или незаключенность (во всех иных случаях). Так, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры влечет незаключенность данного договора, но не недействительность, поскольку в п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

      Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и детализирован в приказах Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      В регистрирующий орган необходимо представить:

      • заявление о государственной регистрации (предоставляется продавцом и покупателем либо их представителями с приложением доверенностей; при подаче заявления предъявляется паспорт);
      • документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);
      • если заявителем является юридическое лицо — доверенность представителя, учредительные документы юридического лица (или нотариально удостоверенные копии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика;
      • подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права;
      • документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
      • план объекта недвижимого имущества либо кадастровый план земельного участка;
      • в установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации (см., например, п. 3 ст. 35, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ; п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292, п. 2 ст. 295, ст. 604 ГК РФ; п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», абз. 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
      • Обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимости.

        Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан:

        1. Обратиться в регистрирующий орган.

        В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

        При уклонении продавца от государственной регистрации права (сделки) покупатель вправе:

        • если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме — требовать в суде вынесения решения о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда;
        • если регистрации подлежит только переход права собственности — требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ);
        • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков, вызванных задержкой регистрации).
        • 2. Передать недвижимость.

          Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

          При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

          То есть до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

          Законодатель рассматривает уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

          При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости покупатель вправе:

          • отказаться от исполнения договора купли-продажи (ст. 463 ГК РФ);
          • требовать отобрания недвижимости у продавца (ст. 463 ГК РФ);
          • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков; взыскание неустойки в случаях, установленных законом или договором).
          • При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости, предварительно оплаченной покупателем, покупатель вправе (п. 3, 4 ст. 487):

            • потребовать передачи оплаченной недвижимости или возврата суммы предварительной оплаты за недвижимость, не переданную продавцом;
            • требовать применения мер ответственности (уплата процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму предварительной оплаты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача недвижимости должна была быть произведена, до дня передачи недвижимости покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. При этом договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя до дня передачи недвижимости либо возврата денежных средств продавцом при отказе покупателя от недвижимости. В этом случае проценты взимаются как плата за предоставленный коммерческий кредит (ст. 823 ГК РФ); возмещение убытков в части, превышающей сумму процентов).
            • 3. Передать недвижимость свободную от прав третьих лиц.

              Содержание данной обязанности и последствия ее неисполнения совпадают с общими положениями о договоре купли-продажи, рассмотренными в главе Договор купли-продажи.

              4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве.

              Гражданским кодексом установлено специальное правило применительно к договору продажи недвижимости в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

              Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

              Таким образом, покупатель вправе по выбору:

              • требовать соразмерного уменьшения покупной цены;
              • требовать безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
              • требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;
              • требовать применения меры ответственности (возмещение убытков).
              • В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по выбору:

                • отказаться от исполнения договора (т.е. вернуть недвижимость) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
                • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, причиненных прекращением договора).
                • Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости.

                  Покупатель по договору купли-продажи недвижимости обязан:

                  В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

                  При уклонении покупателя от государственной регистрации права (сделки) продавец вправе:

                    2. Принять недвижимость.

                    Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

                    Законодатель рассматривает уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности принять имущество.

                    При неисполнении покупателем обязанности принять недвижимость продавец вправе по выбору (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

                    • потребовать от покупателя принять товар;
                    • отказаться от исполнения договора;
                    • 3. Оплатить недвижимость.

                      Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

                      Если покупатель своевременно не исполняет обязанность по оплате недвижимости (т.е. допускает просрочку оплаты) или отказывается оплатить недвижимость, продавец вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

                      4. Известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

                      Извещение должно быть произведено в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения недвижимости (ст. 483 ГК РФ).

                      Если покупатель не известил продавца о нарушении условий договора и продавец докажет, что:

                      1) отсутствие извещения повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора;

                      2) он не знал или не должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, то продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о качестве.

                      Смотрите еще:

                      • Как изменить гражданство на другое Легко ли сменить гражданство Начальный этап Основные вопросы, которые нужно изучить: возможности трудоустройства; культурные и религиозные особенности местного населения; сложности процесса интеграции; Натурализация (в разных странах занимает от 2 до 12 лет). Нельзя […]
                      • Пособие на второго ребенка ульяновск Детские пособия в Ульяновске и Ульяновской области в 2018 году В субъектах федерации РФ разрабатываются и внедряются в жизнь разные региональные программы, носящие социальный характер. Они направлены на поддержание семейств, чьи доходы не превышают установленного […]
                      • Как оформить авто донор Звание «Почетный донор России»: условия и правила получения, порядок оформления, необходимые документы, законы Опубликовал: admin в Льготы и выплаты 11.06.2018 0 50 Просмотров Как получить и оформить звание «Почетный донор России» в 2018 году Несмотря на серьезное развитие […]
                      • Льготы чернобыль закон Льготы чернобыльцам установлены федеральным законом № 1244-1 от 15.05.1991. Пострадавшие граждане и их потомки обеспечиваются дополнительными выплатами, гарантиями по улучшению жилья и бесплатными услугами медицинских учреждений. Нормы российского законодательства на […]
                      • Поцарапал машину штраф Что делать, если вы поцарапали чужую машину на парковке? Что делать, если вы поцарапали чужую машину на парковке? Как быть если вы поцарапали чужую машину во дворе Алгоритм действий на парковке Как быть если вы не заметили происшествие Что делать если задел чужую […]
                      • Налог на имущ-во организаций Налог на имущество организаций 2017 Содержание Основание и правовые основы Налог на имущество организаций установлен Налоговым кодексом России. Это региональный налог - он вводится в действие НК РФ и законами субъектов РФ. Основы налога на имущество организаций установлены […]
                      • Работа коллектор в киеве Коллектор в Киеве за 30 дней За 30 дней Полная занятость, готовы взять студента, готовы взять человека с инвалидностью. Компания «CentroCredit» («Центрокредит») — динамично развивающаяся компания в сфере кредитования и предоставления… Полная занятость, неполная занятость, […]
                      • Материнский капитал миллион Материнский капитал за третьего ребенка Меры социальной поддержки семей с детьми в виде материнского капитала могут устанавливаться не только на государственном, но и на региональном уровне, и дают их не только за второго, но и при рождении или усыновлении третьего ребенка или […]